« Passoires énergétiques » : quelles conséquences pour les locataires ?

Dès l’été 2022, des mesures visant à lutter contre les logements mal isolés, dits « passoires énergétiques », vont être appliquées. Ces mesures allant du gel des loyers à l’interdiction de location s’inscrivent dans une démarche visant à améliorer les conditions de vie des locataires dans un respect écologique.

Pour déterminer la consommation énergétique d’un logement, le propriétaire / bailleur doit obligatoirement faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la mise en location de son bien.  Il s’agit de classer le logement par lettre. La lettre A correspond à la note la plus élevée et signifie « Logement extrêmement performant » et, la lettre G, correspond à la note la plus basse et représente un « Logement extrêmement peu performant ».

Attention, pour connaitre la note correspondant à votre logement, vous devez vous référer à un DPE réalisé après 1^er juillet 2021 !! Avant cette date, les critères de notation étaient différents et ne vous permettront pas d’apprécier la consommation d’énergie de votre bien.

Les DPE réalisés avant cette date restent cependant valables :

- jusqu'au 31 décembre 2022, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ;

- jusqu'au 31 décembre 2024, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Enfin, les conséquences les plus notables de cette classification ont trait aux possibilités de modification des loyers de certains logements (1) ainsi qu’à la qualification de logement décent (2).

1.    Les principales conséquences en matière de loyers relatifs à certains logements, vides ou meublés, à usage de résidence principale du locataire

A compter du 25 août 2022 pour la métropole et du 1^er juillet 2024 pour la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire / bailleur d’un logement classé F ou G ne pourra plus augmenter le loyer, lors des situations suivantes :

• Interdiction d’indexer le loyer en cours de bail ;
• Interdiction de majorer le loyer malgré la présence d’une « clause travaux » ;
• Interdiction d’augmenter le loyer dans le cadre d’un renouvellement du bail au motif d’une sous-évaluation de ce dernier ;
• Interdiction d’augmenter le loyer lors d’une nouvelle mise en location (le loyer du nouveau bail ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent) ;

Ces dispositions concernent les locations de logements, vides ou meublés, à usage de résidence principale du locataire.

2.    Les principales conséquences en matière de décence de logements

En France, le propriétaire / bailleur doit pouvoir louer un logement décent et respecter différents critères (surface minimale, défaut de risques pour la santé…). En cas de non-respect, le locataire dispose de recours et peut contraindre le propriétaire / bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité et/ ou l’indemniser de son préjudice.

La performance énergétique est un des critères permettant de déterminer si le logement est décent ou non.

La loi du 22 août 2021 dite "loi Climat et Résilience", qui a instauré la nouvelle classification du DPE, vient également renforcer l’application du critère relatif à la performance énergétique. Ce processus est prévu en plusieurs étapes :

=> A compter du 1^er janvier 2023, pour être décent, un logement devra répondre à un critère de « performance énergétique minimale » correspondant à une consommation en énergie finale par mètre carré et par an inférieure à 450 kWh.

=> A partir du 1^er janvier 2025, ce critère de « performance énergétique minimale » sera remplacé afin d’appliquer la classification des logements en termes de performance énergétique selon le nouveau DPE.

Concernant la métropole, un logement sera considéré comme décent s’il est compris :

• A compter du 1^er janvier 2025 entre la classe A et la classe F ;
• A compter du 1^er janvier 2028 entre la classe A et la classe E ;
• A compter du 1^er janvier 2034 entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• A compter du 1^er janvier 2028 entre la classe A et la classe F ;
• A compter du 1^er janvier 2031 entre la classe A et la classe E.

A défaut de présenter les niveaux de performance minimale, les logements seront qualifiés de non décents et seront interdits à la location.

Concernant les logements occupés et considérés comme non décents, le locataire pourra demander à son propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. A défaut d’accord, le juge pourra être saisi et il pourra :

• contraindre le propriétaire à réaliser les travaux,
• imposer une réduction de loyer,
• imposer le paiement de dommages et intérêts au locataire.

Locataires, n’hésitez pas à vérifier le classement de votre logement afin de déterminer s’il respecte les nouvelles normes.

Pour information, le non-respect de l’obligation, pour un particulier, de mentionner le classement du bien par le DPE dans l’annonce de location de celui-ci est sanctionné par une amende administrative maximale de 3.000 euros.

Pour toutes précisions ou demande de conseils, n'hésitez pas à nous solliciter : contact@aventurineavocats.fr

Rédacteur : Axel Adolph, Master 2 Droit des Affaires au sein de la filière Business Law and Management de l'EDHEC et de la Faculté Libre de Droit de Lille. Sous la direction de Maître Tifaine ANNEQUIN, Avocate au Barreau de Paris